FAQ

Qui di seguito alcuni dei quesiti più frequenti e significativi selezionati tra i tanti pervenuti e posti all’attenzione del nostro esperto.

1.    Vorrei acquistare un immobile venduto all’asta. Posso partecipare alla gara e decidere poi d’intestare l’immobile a mio figlio?

L’offerente sarà anche l’intestatario dell’immobile, salva l’ipotesi in cui l’offerta sia stata proposta da avvocato per persona da nominare. Se pertanto, vorrà intestare l’immobile a Suo figlio dovrà farlo partecipare all’asta, oppure fargli sottoscrivere una procura notarile, conferendo ad un legale, il mandato a rappresentarlo all’udienza di vendita. Nell’ipotesi in cui ciò non sia possibile, dovrà parteciparVi Lei e successivamente con un nuovo atto pubblico ritrasferire l’immobile a Suo figlio. Valuti attentamente in questo caso gli oneri di un doppio passaggio di proprietà.

2.    E’ possibile prendere visione di un immobile che vorrei acquistare dal Tribunale?

Tra i compiti del professionista delegato, secondo quanto normalmente indicato nelle ordinanze di nomina del Giudice dell’Esecuzione, vi è il contatto con i potenziali offerenti e la disponibilità a far visionare l’immobile. Anche i Curatori, custodi degli immobili oggetto di vendita nelle procedure fallimentari, devono consentire l’accesso all’immobile. Prenda contatti con il referente della procedura e chieda di fissare un appuntamento per l’accesso all’immobile che Le interessa. Le suggeriamo di prendere visione dell’immobile cui è interessato, perché sebbene le foto e la perizia possono rendere l’idea di ciò che si vende, da una verifica dello stato dei luoghi può dipendere una scelta consapevole o meno d’acquisto.

3.    Nel caso in cui, a seguito della partecipazione ad un’asta presso il Tribunale, non dovessi aggiudicarmi l’immobile entro quanto tempo mi verranno restituite le somme versate a titolo di cauzione?

Le somme depositate a titolo di deposito cauzionale verranno restituite nella modalità del bonifico o dell’assegno circolare, a seconda di quanto Lei ha indicato nell’offerta d’acquisto ovvero nella causale dl bonifico eseguito per il versamento cauzionale. Per quanto attiene alla tempistica, normalmente nel giro di una settimana il professionista delegato dovrebbe essere in grado di provvedere alla restituzione. Occorre però chiarire che l’operazione segue un iter che va dalla sottoscrizione del mandato per la restituzione da parte del Giudice titolare della Procedura al ritiro della relativa copia conforme in Cancelleria e alla concreta operazione in banca (previo preventivo riscontro dell’ordine di bonifico in entrata da parte del cassiere), dunque i tempi potrebbero essere anche lievemente più lunghi.

4.    Mi sono aggiudicato un immobile dal Tribunale. Quanto tempo dovrò aspettare per poterci entrare?

Non esistono tempi standard. Intanto dovrà provvedere al versamento del saldo prezzo (rigorosamente entro il termine prescritto nel verbale di aggiudicazione e comunque nei termini di legge). A decorrere da quella data faranno capo al Referente della procedura (esecutiva o concorsuale che sia) una serie di adempimenti: predisposizione del decreto, firma da parte del Giudice, pubblicazione da parte della Cancelleria, registrazione del decreto, trascrizione dello stesso e cancellazione delle formalità pregiudizievoli indicate nel decreto. Lei potrà ottenere copia (conforme o esecutiva se necessaria) del decreto registrato e a quel punto potrà ritenere di disporre del titolo per l’accesso all’immobile. Se l’immobile è libero potrà concordare la consegna delle chiavi con il custode professionista delegato o curatore fallimentare, nel caso contrario (cioè d’immobile ancora occupato) chiederà al referente della procedura la consegna di copia esecutiva del titolo di proprietà e dovrà necessariamente attivare una procedura legale per il rilascio (i tempi potrebbero così allungarsi nel caso di resistenza da parte dell’occupante). Tenga però conto che allo stato attuale il professionista delegato viene normalmente nominato anche custode dell’immobile e dunque la maggior parte degli immobili venduti all’asta sono già liberi da cose e persone.

5.    Posso chiedere un mutuo per acquistare un immobile all’asta e iscrivere ipoteca sullo stesso?

Certo. Dovrà tempestivamente contattare un istituto di credito per valutare la disponibilità all’erogazione del mutuo. Consideri che esiste un elenco di banche convenzionate con l’ABI per l’erogazione di mutui per l’acquisto d’immobili dal Tribunale (l’elenco è disponibile nell’home page del sito), con la contestuale iscrizione ipotecaria sull’immobile oggetto di vendita. E’ chiaro che la pratica per il finanziamento sarà istruita dalla banca prescelta e occorre che l’istruttoria sia conclusa nei termini previsti per il versamento del saldo prezzo all’ausiliario o curatore della procedura. Dunque noi suggeriamo di muoversi in questo modo: 1. prenda contatti col funzionario della banca prescelta e comunichi la Sua volontà di partecipare all’asta perché valuti preventivamente la possibilità di accendere un mutuo; 2. nel caso di aggiudicazione, comunichi quanto prima al referente della procedura (Professionista delegato o Curatore) la Sua volontà di beneficiare di un mutuo; 3. prenda contatti con il funzionario della banca e provvedete insieme a concertarVi con un Notaio che si presti alla stipula del contratto di mutuo contestualmente alla sottoscrizione del decreto di trasferimento in Tribunale dinanzi al Giudice titolare della Procedura; 4. concordi un incontro in Tribunale con il Referente della procedura, con il funzionario della Banca e con il Notaio, per la firma del decreto (previo versamento del saldo prezzo) e la stipula notarile con l’iscrizione ipotecaria sull’immobile aggiudicato. Il mutuo può essere totale o a parziale copertura del prezzo di aggiudicazione.

6.    Quali spese devo sostenere per il trasferimento dell’immobile aggiudicato a seguito di vendita senza incanto?

Le spese a carico dell’aggiudicatario sono quelle di trasferimento ossia: imposta di registro  (oppure IVA se l’immobile sconta quell’imposta), le spese di trascrizione e le spese per diritti e marche da bollo relativi al decreto di trasferimento. Il Referente della procedura prima della scadenza dei termini comunicherà il dettaglio delle predette spese. Nel caso il trasferimento dell’immobile possa beneficiare dell’imposta di registro ad aliquota agevolata come “prima casa” dovrà consegnare all’ausiliario una autocertificazione in tal senso.

7.    Vorrei partecipare ad una vendita senza incanto, si tratta di una procedura esecutiva immobiliare, ma non ho capito bene come devo procedere per versare la cauzione e quali sono esattamente gli adempimenti per essere ammesso alla gara.

Deve innanzi tutto provvedere al versamento della cauzione. In quasi tutte le procedure esecutive immobiliari del Tribunale di Lecce, il versamento va eseguito con bonifico irrevocabile ed urgente, però per maggiore certezza chieda conferma al Professionista Delegato alla vendita in questione, per escludere che invece il versamento non vada eseguito con assegno circolare non trasferibile intestato alla Cancelleria del Tribunale. Il bonifico andrà effettuato entro (dunque non dopo) il sesto giorno (entro le ore 13,00) precedente la data dell’udienza di vendita per un importo pari a quanto indicato nell’avviso di vendita e in favore del conto intestato al Tribunale di Lecce, presso Banca Apulia (IBAN: IT 52 X 03456 16002 000086018385). Entro il giorno precedente (max ore 12,00) la vendita dovrà inviare al n. tel. 0832/563110 (rispondente alla Cancelleria) il fax del modulo d’offerta debitamente compilato, unitamente alla copia della ricevuta del bonifico al numero della Cancelleria. Il giorno stesso dell’udienza dovrà invece esibire l’originale del modulo d’offerta, l’originale della ricevuta di bonifico, un documento di riconoscimento e possibilmente copia del codice fiscale e dell’eventuale autocertificazione “prima casa” (se ne sussistono le condizioni). Se il versamento cauzionale è congruo e tempestivo, avrà eseguito la comunicazione via fax e esibirà la documentazione in originale al momento dell’udienza, verrà senz’altro ammesso alla gara.

8.    Cosa significa “500/1000 della piena proprietà dell’immobile XXXXX”? Che acquisterei la metà della casa?

Acquisterebbe un diritto di proprietà pari alla metà ideale dell’immobile. Cioè non avrebbe in prima istanza la possibilità di identificare materialmente e fisicamente la parte dell’immobile che acquista. Per poter identificare tecnicamente l’area che è oggetto del Suo acquisto potrà avviare trattative di bonaria divisione dell’immobile col comproprietario, sempre che il comproprietario sia a ciò disponibile e che l’immobile sia tecnicamente divisibile. Nel caso contrario dovrà avviare una causa civile di divisione del fabbricato.

9.    Che cosa succede se dopo essermi aggiudicato l’immobile non riesco a trovare le somme per versare la differenza entro il termine comunicatomi dall’ausiliario?

Il versamento non tempestivo del saldo prezzo comporta le revoca dell’aggiudicazione, col sequestro in favore della procedura della cauzione versata, a titolo di penale. Non solo, l’art. 587 C.p.c. dispone che “il giudice dell'esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto. Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell'incanto precedente, l'aggiudicatario inadempiente e' tenuto al pagamento della differenza.”
Dunque potrà essere chiamato a versare la differenza prezzo per “vendita in danno”, cioè alla differenza tra il valore di vendita cui ha acquistato Lei e il valore della vendita definitiva, se inferiore. In sostanza se Lei ha versato una cauzione pari a € 10.000,00; si era aggiudicato l’immobile a € 50.000,00, ma non è stato in grado di versare il saldo prezzo pari a € 40.000,00; l’immobile a seguito dei successivi esperimenti di vendita viene poi aggiudicato a € 25.000,00; Lei potrà essere chiamato a versare la differenza tra € 40.000,00- € 10.000,00 (già confiscati)- € 25.000,00= € 5.000,00, quale risarcimento per il mancato perfezionamento della vendita.
Noi suggeriamo di valutare sempre prima della udienza di vendita la possibilità di disporre delle risorse necessarie al perfezionamento della vendita, magari mediante una pre-istruttoria di una pratica eventuale di finanziamento presso la Sua banca.

10.    Io e mio fratello vorremmo fare un investimento e cointestarci l’immobile alla cui vendita giudiziaria, vorremmo partecipare. Come dobbiamo procedere?

E’ sufficiente predisporre la modulistica in modo da far risultare chiaramente l’identità di entrambi gli offerenti. Anche l’ordine di bonifico andrà eseguito da entrambi, come entrambi dovrete partecipare alla gara, salva l’ipotesi che vi facciate rappresentare da un avvocato. In questo caso potrete conferire la procura (notarile) all’avvocato (il quale avrà cura di depositarla non oltre il termine di gg. 3 dallo svolgimento della gara) e dunque farvi rappresentare dal mandatario nei diversi adempimenti finalizzati all’acquisto.

11.    Come è possibile conoscere lo stato dell’immobile che si vuole comprare all’asta? Chi mi garantisce che non vi siano abusi edilizi e se siano o meno sanabili?

Le consigliamo di prendere visione dell’immobile prima di maturare qualsiasi decisione d’acquisto, onde verificare di persona, tramite il sopralluogo, qual è lo stato dei luoghi. Contatti perciò il referente della procedura (ausiliario o curatore che sia) e gli chieda di visionare l’immobile. Se ha dubbi, o vuole essere certo di ciò che andrà ad acquistare si faccia supportare da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) durante l’accesso all’immobile. Molto importante è anche la relazione tecnica sempre disponibile sul nostro sito, dalla quale potrà evincere tutte le informazioni tecniche relative alla descrizione dell’immobile, la presenza di abusi edilizi, difformità urbanistiche o catastali, disposizione degli ambienti (tramite la planimetria), valore di stima, stato dei luoghi, presenza di impianti termici, idrici, elettrici, e quant’altro. Se l’immobile presenta difformità urbanistico- catastali e abusi di altro genere il perito nominato dal Tribunale esegue una stima degli oneri necessari per la sanatoria (eventuale). Ma per essere certi dell’importo esatto di tali spese sarà opportuno chiedere al responsabile del competente Ufficio Tecnico,  maggiori ragguagli.

12.    E’ vero che se acquisto una casa dal Tribunale certamente sarà gravata da almeno un’ipoteca?

Non è detto che sia gravata da ipoteca, certamente è oggetto di pignoramento da parte di un creditore in virtù di un titolo esecutivo. E’ in virtù del pignoramento che il creditore aziona una procedura esecutiva immobiliare. Ma tutto ciò non interessa all’aggiudicatario, poiché quando acquista dal Tribunale col decreto di trasferimento, ai sensi dell’art. 586 Cp.c., il G.E. dispone  la cancellazione dai registri immobiliari delle formalità pregiudizievoli rappresentate dalle trascrizioni dei pignoramenti ed dalle iscrizioni ipotecarie